Constanta Mamaia Litoral

14 Aug, 2008

Pont pentru o investiţie proastă: imobiliarele

Posted by: Cazare Constanta Mamaia In: Turism

În general, pe pieţele mature, un raport de 1/10 (PER=10) este considerat bun. Adică dublarea sumei investite printr-o participare proporţională la cota de profit în decurs de 10 ani. Un PER de 15 este considerat neatractiv, după cum achiziţionarea unei acţiuni cu PER de 20, în condiţiile în care profitabilitatea societăţii nu se va ameliora, este total lipsită de sens, un venit anual de 5% putând fi obţinut, în mod curent, atât prin dobândă bancară, cât şi pe piaţa obligaţiunilor unde riscurile sunt practic inexistente.
Un PER mai mare de 15-20 este acceptabil, pe piaţa bursieră, cu o singură condiţie: aceea a creşterii profitului respectivei companii în următorii ani. Astfel, dacă într-un interval de 5 ani, profitul s-ar dubla, un PER de 20 de astăzi s-ar traduce printr-un PER de 10 peste 5 ani în condiţiile menţinerii unui nivel apropiat al valorii de tranzacţionare. În acel moment, societatea ar fi din nou atractivă, preţul acţiunii urmând să crească. Aşadar, la bursă, un PER mai mare de 20 este acceptabil doar în cazul în care avem indicaţii serioase că profitabilitatea respectivei societăţi ar avea motive să se îmbunătăţească.

Investiţie recuperată în zeci de ani

Şi acum, să revenim la piaţa imobiliară. Dacă acceptăm un preţ de cumpărare care să poată fi echivalat în mai puţin de 15 ani din închiriere este foarte bine. Dacă nu, putem considera respectiva investiţie ca fiind proastă. Doar certitudinea majorării chiriilor în următorii ani ne-ar putea determina să cumpărăm o proprietate al cărei preţ depăşeşte cu mult suma pe care o putem încasa din închirierea acestuia pe o perioadă de 15 ani. Să facem un simplu exerciţiu, referindu-ne la cea mai lichidă piaţă a sectorului imobiliar, cea a apartamentelor din blocurile vechi. La începutul anului 2003, înainte de introducerea creditului ipotecar, preţul unui apartament de 2 camere în cartierul Militari nu depăşea 10.000 USD. Asta, în condiţiile în care chiria se ridica la maximum 100 USD pe lună. Deci, chiar dacă apartamentul ar fi fost închiriat doar 10 luni pe an, suma ar fi fost recuperată integral în 10 ani. Avem, deci, un PER de 10. Investiţia putea fi considerată, sub acest aspect, drept una bună, aşa cum se va dovedi mai târziu. Astăzi, acelaşi apartament, dacă ar fi să ne luăm după agenţiile imobiliare, este cotat la 130.000 USD. Nivelul chiriei, consultând aceleaşi surse, ar fi urcat până la 400-500 USD pe lună. Acesta este, însă, preţul din ofertă. În realitate, sunt încă în curs de derulare contracte mai vechi în care preţul este departe de a fi atât de ridicat. Astfel, ponderat, nu se apropie în niciun caz de 400 de euro. Dar să avem în vedere nivelul de 400 de euro drept unul real. La o rată maximă de închiriere de 12 luni pe an, contravaloarea sumei investite ar fi recuperată în 27 de ani. Urmărind indicatorul “profit/earning ratio”, această investiţie poate fi considerată drept foarte proastă întrucât, fără niciun efort, o dobândă la un depozit în lei de 7% – neluând în calcul includerea capitalizării – ne aduce un PER de 14, aproape de două ori mai profitabil decât investiţia imobiliară!

Impozitele şi creditele scumpe atârnă în plus

În plus, pentru un depozit bancar plătim doar un impozit pe profitul rezultat din dobândă, în timp ce, pentru o proprietate imobiliară, pe lângă impozitul pe venitul din chirie, mai avem taxe anuale, la care se adaugă unele costuri inerente întreţinerii imobilului. Ce să mai vorbim de disconfortul de a găsi chiriaşi onorabili, lucru infinit mai greu decât drumul până la bancă. Şi acesta este calculul în care am presupus că avem deja banii pentru a cumpăra respectivul apartament. Scumpirea creditelor face însă un total non sens contractarea unui împrumut în vederea realizării unei investiţii imobiliare. Privind, aşadar, din punctul de vedere al indicatorului “profit/earning ratio”, o investiţie pe piaţa imobiliară din România nu se justifică. Puteţi face acest exerciţiu pentru mai multe categorii de proprietăţi şi vă asigur că nu veţi găsi un PER mai mic de 15. Ce să mai spunem de terenuri, care nu aduc nimic…

Chiriile, deja împinse la limita suportabilităţii

Am admis, totuşi, că în unele cazuri, pe piaţa bursieră şi un PER de 30 este acceptabil în condiţiile în care sunt premise serioase ca profitabilitatea societăţii să se amelioreze în anii următori. Există şanse de această natură în cazul menţionat de noi? Sunt foarte sceptic în această privinţă. Chiriile, practic, au fost împinse la limita suportabilităţii. Dovada o constituie şi faptul că familii de 3-4 persoane se înghesuie într-o garsonieră sau că, în acelaşi apartament de două camere, se asociază persoane străine pentru a-şi putea permite plata chiriei lunare. Aceşti oameni nu se îngrămădesc în spaţii restrânse din plăcere, ci constrânşi de aberaţiile rezultate în urma accelerării bulei imobiliare. Veniturile reale ale românilor, pur şi simplu, nu permit o creştere mai mare a chiriilor. Dacă ar fi fost altminteri, lăcomia şmecherilor din imobiliare le-ar fi împins mai sus. Preţurile de vânzare au putut fi, însă, ridicate în continuare întrucât acolo nu este vorba de bani reali, ci de o supraestimare optimistă a banilor viitorului. Iar aici, trebuie să o spunem clar: băncile au încurajat escaladarea acestui uriaş bubble imobiliar.

www.curierulnational.ro

No Responses to "Pont pentru o investiţie proastă: imobiliarele"

Comment Form

Holiday Apartments Constanta Romania

Rent A Car / Automobile de Inchiriat

Adresa ta de E-mail:

FeedBurner

Blog de cazare pe Litoral

Aici gasiti informatii legate de cazarea in regim hotelier in apartamente si garsoniere in sistem self cathering in Mamaia si Constanta.

Rezervare Online

Apartamentul Seaview Constanta
Apartamentul Seaview

Apartamentul Frezia Constanta
Rezervaţi acum Online

Apartamentul Iris Constanta
Rezervaţi acum Online

Apartamentul Penny Constanta
Apartamentul Penny

Apartamentul Coralia Mamaia
Rezervaţi acum

Apartamentul Hera Mamaia
Rezervaţi acum

Apartamentul Tania Mamaia
Rezervaţi acum

Apartamentul Maria Mamaia
Rezervaţi acum

Apartamentul Sophia Mamaia
Apartamentul Ekon

Apartamentul Ekon Mamaia
Apartamentul Ekon

Apartamentul Summer Land Mamaia

Apartamentul Athena Mamaia

Comentarii clienti

Rezervari Online

Trip Advisor

Fotografii