Numărul mare de apartamente noi va atrage cererea solvabilă, iar cele vechi vor fi mai puţin căutate. Evoluţia preţurilor se va menţine în limite normale, fără salturi spectaculoase.
Brokerii imobiliari spun ca au scazut vanzarile atat pentru apartamentele vechi, cat si pentru cele noi
10 Iun 2008 Brokerii imobiliari spun ca au scazut vanzarile atat pentru apartamentele vechi, cat si pentru cele noi
Brokerii imobiliari spun ca au scazut vanzarile atat pentru apartamentele vechi, cat si pentru cele noi
Cifrele oferite de marile companii imobiliare arată că vânzările de locuinţe noi au scăzut în acest an comparativ cu anul trecut. Acelaşi trend se manifestă şi pe piaţa apartamentelor construite înainte de 1989, cu menţiunea că în cazul acestora se constată un declin încă de anul trecut, când s-au vândut mai puţine unităţi locative decât în 2006.
În cazul pieţei locuinţelor noi, analiştii estimează că scumpirea terenurilor şi a materialelor de construcţie nu permite o scădere a preţurilor. Dezvoltatorii vor apela însă la diverse oferte pentru a-şi promova locuinţele. În cazul apartamentelor vechi se aşteaptă o scădere a preţurilor.
Vânzările de apartamente vechi au scăzut încă din anul 2007.
Potrivit unui raport realizat de compania imobiliară Colliers, în anul 2006 s-au vândut 17.780 de apartamente vechi, în vreme ce în 2007 s-au înregistrat cu peste 1.000 de tranzacţii mai puţin pe acest segment al pieţei: 16.700. Principalele motive luate în considerare de specialişti sunt creşterea preţurilor acestor locuinţe, care au ajuns să coste aproape cât cele noi, reducerea cererii solvabile, dar şi creşterea ofertei de locuinţe noi. Agenţii imobiliari, dar şi evaluatorii remarca încă de acum două luni o ieftinire a acestor locuinţe.
„Pe piaţa apartamentelor vechi se poate vorbi despre o stagnare şi chiar o scădere a valorii locuinţelor cu până la 10%. Procentul diferă însă în funcţie de calitatea apartamentului“, spunea Adrian Crivii, managing partner în cadrul companiei de evaluare imobiliară Darian. Acesta adaugă că evoluţia preţului este afectată de poziţia apartamentului, de etaj, de calitatea finisajelor, de aspectul scării blocului sau de starea instalaţiilor. Lucrurile nu s-au schimbat prea mult şi în prezent agenţii spun că se realizează foarte puţine tranzacţii. Cei de la Colliers spun că preţurile apartamentelor vechi cunosc fluctuaţii de 10-15%.
Nici piaţa apartamentelor noi nu a evoluat aşa cum se aşteptau jucătorii. „Numărul tranzacţiilor cu locuinţe noi a scăzut cu 30-50%“, spune Ilinca Păun, directorul Departamentului rezidenţial al Colliers International. În ultimul trimestru al anului trecut
s-au vândut în Capitală 2.600 de locuinţe noi, în vreme ce în primul trimestru din acest an s-au vândut 2.000 de unităţi rezidenţiale. În aprilie şi mai s-au comercializat alte 500 de locuinţe, susţin specialiştii Colliers.
Dintre acestea, 55% au fost cumpărate de către utilizatorii finali, iar 45% de investitori. Cifrele se referă la vânzarea de apartamente noi situate în ansambluri rezidenţiale cu mai mult de 200 de apartamente. Şi numărul proiectelor lansate în acest an este mult mai mic, comparativ cu cel al ansamblurilor anunţate anul trecut.
Această scădere a cererii nu a afectat preţurile. În cazul apartamentelor noi, acestea au rămas stabile de la începutul anului, chiar dacă vânzările au fost mai slabe decât în anul precedent. Preţurile apartamentelor noi sunt între 1.150 şi 2.200 de euro/mpc, la care se adaugă TVA. Preţul mediu pentru proiectele lansate în acest an este de 1.500 de euro/mpc, fără TVA.
Oferta de locuinţe noi va creşte în acest an. Cei de la Colliers susţin că până la sfârşitul anului vor fi livrate 5.000 de unităţi rezidenţiale noi. Interesant este faptul că în acest an vom asista la dezvoltarea unei pieţe secundare a apartamentelor noi, deoarece vor fi dezvoltatori care vor vinde locuinţele achiziţionate în noile ansambluri rezidenţiale. Ilinca Păun spune că, dintre cele 5.000 de unităţi locative noi care vor fi finalizate în acest an, 30% vor fi scoase la vânzare de investitorii care le-au cumpărat încă din faza de proiect. Deci oferta de apartamente noi va mai creşte cu 1.500 de locuinţe.
La acestea se vor adăuga alte 500, adică 10%, care vor fi oferite de investitori spre închiriere. „Teoretic, preţurile pentru aceste unităţi locative ar trebui să fie la acelaşi nivel cu cele ale celor finalizate şi vândute de către dezvoltator. Dacă dezvoltatorul vinde doar off plan, atunci investitorii mai pot adăuga ceva la preţ deoarece vând locuinţe finalizate“, spune Ilinca Păun. Pe de altă parte, conform unui studiu al CB Richard Ellis-Eurisko, până la sfârşitul anului 2009 vor fi date în folosinţă 16.000 de apartamente noi.
Principalii jucători de pe această piaţă spun că vânzările vor creşte. „Creşterea cererii va echilibra piaţa la sfârşitul anului“, spune Ilinca Păun. Şi preţurile vor creşte, dar într-un ritm mai lent. „Preţul pe metrul pătrat construit al noilor spaţii rezidenţiale va creşte cu 10-30% datorită majorării preţului terenurilor disponibile, al utilităţilor, materialelor de construcţie şi forţei de muncă, iar per ansamblu preţul final de vânzare va creşte cu 5-15%“, se arată în raportul CBRE-Eurisko. Creşterea va fi mai mică decât cea din 2007, când preţurile s-au majorat, comparativ cu 2006, cu 20-50%.
Scăderea numărului de tranzacţii cu apartamente noi face ca aceia care investesc în ansambluri rezidenţiale să caute noi metode pentru atragerea de clienţi. Facilităţile acordate pot îmbrăca diverse forme. Conform celor de la compania imobiliară Esop, în unele cazuri se poate vorbi despre condiţii de plată speciale faţă de oferta standard, mai ales în ceea ce priveşte avansul. În alte cazuri, se optează pentru includerea locului de parcare sau a boxei în preţ.
„Cele mai întâlnite sunt ofertele prin care la achiziţia unor apartamente se oferă cadou finisaje de calitate superioară, mobilă de bucătărie, uneori aceasta este complet utilată, mergându-se până la autotu-risme noi pentru un număr limitat de apartamente. Nu sunt de neglijat nici discounturile, care au un impact deosebit, în valoare de 3.000, 5.000 de euro sau chiar 19%, cât este valoarea TVA, ca în cazul unui proiect imobiliar pentru care se oferă această reducere pe o perioadă limitată“, spune Gabriel Voicu, consultant în cadrul companiei Colliers.
Comentarii noi