Tot mai des îi auzim pe reprezentanţii sectorului imobiliar vorbind despre un proces accelerat de maturizare a pieţei de real estate care ar presupune o evoluţie din ce în ce mai particularizată a diverselor categorii de proprietăţi. Şi atunci când amintesc acest aspect, aproape toţi aduc în discuţie exemplul segmentului apartamentelor din blocurile vechi, unde preţurile ar urma să stagneze sau chiar să cunoască un regres uşor, în timp ce valoarea de tranzacţionare a locuinţelor noi va continua să se majoreze. Desigur, ei nu suflă o vorbă cum că vechile apartamente construite în perioada socialistă ar fi supraevaluate. Lor li se pare normal ca acestea să coste între 100.000 de euro şi 200.000 de euro. Doar am intrat în UE! Cum ar putea să recunoască faptul că au urcat în mod aberant până aici? Ei se limitează să întrezărească o migraţie a cererii din această zonă către noile cartiere rezidenţiale. Nu este cazul să amintim că aceste afirmaţii nu sunt însoţite de cifre concrete asupra nivelului cererii solvabile sau de prognoze realiste asupra limitelor suportabile pentru bănci în vederea acordării creditelor ipotecare. Dar ne-am obişnuit deja că şmecherii din imobiliare se bazează pe “feeling”, ca să nu spunem că lucrează “după ureche”. Şi, până la urmă, pare de bun-simţ să preferi achiziţionarea unei case noi cu o sumă comparabilă cu cea pe care ai fi nevoit să o dai pentru un apartament vechi de zeci de ani. Cu condiţia, desigur, să ai de unde să faci rost de bani.

Deci, iată că, după ce din 2000 încoace ni se explicase că aceste mult-hulite “cutii de chibrituri” ceauşiste sunt nemaipomenit de valoroase doar pentru că ne integrăm în Uniunea Europeană, acum, analiştii imobiliari admit că, din cauza calităţii îndoielnice şi nivelului ridicat de uzură, nu pot intra în competiţie cu noile construcţii. Până mai ieri, însă, aceleaşi personaje ne spuneau cu totul altceva. Dar ce se ascunde în spatele acestei schimbări de macaz? Adevărul este că şi în domeniul intermedierii tranzacţiilor imobiliare piaţa a cernut. Cele mai multe firme au rămas la nivelul de agenţii de cartier. Altele, dimpotrivă, au prosperat, s-au dezvoltat, s-au asociat cu o franciză occidentală şi au atacat alte segmente de piaţă. Aceştia sunt şmecherii care au dat tonul în sectorul românesc de real estate. Ei au depăşit demult faza intermedierilor de închirieri de garsoniere, de vânzări de apartamente prin cartierele muncitoreşti. Această muncă de jos a fost lăsată în sarcina micilor agenţii. Atunci când ai căpătat suficientă experienţă, “expertiză”, notorietate, când “eşti în business”, normal că te orientezi spre zonele care îţi aduc mai mulţi bani, spre marii developeri, pe promovarea marilor ansambluri rezidenţiale sau a complexelor comerciale, spre intermedierea tranzacţiilor multinaţionalelor. În aceste condiţii, nu prea mai ai de ce să îţi faci griji pentru nivelul de tranzacţionare pe piaţa apartamentelor vechi. Dimpotrivă, numărul de clienţi solvabili, fiind până la urmă, contrar a ce se spune, destul de limitat, acest segment poate fi văzut drept un concurent pentru locuinţele ce urmează a fi livrate de marii developeri.
Sublinierea acestei distincţii între clasa apartamentelor din blocurile vechi şi cele din ansamblurile noi pe care reprezentanţii pieţei de real estate ţin să ne-o aducă în atenţie trădează însă altceva. Şi anume faptul că în sectorul imobiliar din România sunt tot mai puţini bani. Dacă până anul trecut au fost suficiente intrări de capital ca să susţină escaladarea bulei imobiliare pentru toate categoriile de proprietăţi, actualmente, criza de lichidităţi pe plan mondial nu mai permite acest lucru. Un consumator tot mai avizat, nivelul de împovărare crescândă a potenţialilor cumpărători şi înăsprirea condiţiilor de creditare prevestesc o perioadă mai dificilă pentru întregul sector. În aceste condiţii, este şi normal ca diversele proprietăţi să se concureze între ele. Cum banii s-au împuţinat, este normal ca şmecherii din imobiliare să facă unele sacrificii. Şi au ales piaţa apartamentelor vechi drept mădularul putred care trebuie tăiat. Într-un fel, este şi normal. Aceste locuinţe şi-au amortizat deja banii. Construite în anii ’60 sau în anii ’70, acestea şi-au justificat deja investiţia. După ele nu vor plânge nici constructorii, nici primii beneficiari, nici băncile şi, în cele mai multe cazuri, nici măcar actualii proprietari. În măsura în care le-au dobândit prin moştenire sau le-au cumpărat de la stat la începutul anilor ’90, în condiţiile în care nu vor să le vândă sau nu au o rată de credit ipotecar pentru acestea, chiar şi proprietarii vor fi mai puţin interesaţi de scăderea preţului lor. Nu acelaşi este cazul locuinţelor noi, de unde developerii aşteaptă randamente, iar presiunea scadenţelor la credite reprezintă o realitate. Este şi motivul pentru care şmecherii din imobiliare încearcă să salveze măcar acest segment. Nu trebuie, totuşi, să neglijăm celălalt aspect. Dacă preţurile apartamentelor vechi nu ar fi fost escaladate speculativ în anii din urmă, nici locuinţele din cartierele noi nu ar fi putut fi contractate de valorile de astăzi. Oricât ar fi fost de modern şi de nou un apartament, nimeni nu ar fi dat 100.000-200.000 de euro ştiind că poate achiziţiona o proprietate de dimensiuni asemănătoare, fie şi cu o vechime mai mare, economisind câteva zeci de mii de euro. Aşadar, deşi promotorii noilor ansambluri rezidenţiale ne vorbesc acum despre un recul pe segmentul apartamentelor “ceauşiste”, nu trebuie să uităm că tot ei au contribuit la urcarea aberantă a preţurilor acestora. În altă ordine de idei, nu trebuie să lăsăm la o parte nici băncile. Rolul lor în umflarea bulei imobiliare prin evaluările complice nu trebuie tăgăduit. În definitiv, a fost mult mai profitabil pentru ele să acorde credite de peste 100.000 de euro pentru perioade mai mari, decât dacă ar fi acordat credite de doar câteva zeci de mii de euro, rambursabile în termene mai scurte. Bancherii au intuit că este mai bine să deruleze un număr mai restrâns de contracte, dar pe sume mai mari şi pe orizonturi de timp mai extinse decât să încerce o mărire a clientelei cu riscul ca în rândul acesteia să intre familii mai greu solvabile. Având în vedere aceste aspecte, trebuie să ne reamintim că tot ce ne spun reprezentanţii pieţei de real estate o fac în mod interesat. Iar dacă azi admit că apartamentele din blocurile vechi nu sunt la fel de atractive pe cât le prezentau în anii trecuţi, ne putem gândi că nici locuinţele din noile proiecte rezidenţiale nu sunt tocmai bragă.

www.curierulnational.ro